Адвокат

Коновалов Василий Михайлович

Коллегия Адвокатов «Защита пациента при оказании платных медицинских услуг» Коновалов и Ко

Телефон 907-41-71


Высококвалифицированный специалист со стажем адвокатской работы 15 лет. Председатель Коллегии Адвокатов «Защита пациента при оказании платных медицинских услуг» Коновалов и Ко».
Санкт-Петербург, Сенная площадь, дом 13, лит. А.
Регистрационный номер в реестре адвокатов Санкт-Петербурга 78/3693, удостоверение № 2811, выданное Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по С-Петербургу и Ленинградской области.

  • Задать вопрос юристу или получить консультацию адвоката онлайн срочно

Налоговые споры при продаже недвижимости, юридическая консультация на практике

"Ярем он барщины старинной
Оброком легким заменил"
(А.С.Пушкин)

Вопрос: гражданка Ц. совместно с дочерью Ф. приватизировала две комнаты в коммунальной квартире. По договору приватизации указанные комнаты оформлены в общую долевую собственность; обеим выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. В этой же квартире С. независимо от Ц.и Ф. приватизировал комнату и также оформил себе соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Позднее Ц. и Ф. вместе с С. по единому договору купли-продажи осуществили продажу доли собственности в коммунальной квартире в пользу А. Ц. представила в налоговую инспекцию налоговую декларацию о получении дохода на сумму 2.700.000руб. от продажи доли квартиры и заявила имущественный налоговый вычет в сумме 1.000.000руб. по продаже указанной доли.

Налоговая инспекция провела камеральную налоговую проверку, по результатам которой установила, что Ц. может быть предоставлен налоговый вычет на сумму в три раза меньшую. Арифметика налоговой инспекции очень проста: поскольку продаваемая доля квартиры была в собственности владельцев менее трех лет, то общая сумма налогового вычета не может превышать 1.000.000руб. В договоре купли-продажи указаны три продавца, владеющие равными долями собственности, значит, сумма налогового вычета подлежит разделению на три. На этом основании налоговая инспекция определила сумму налога, подлежащего уплате в бюджет, и предъявила Ц. требование об уплате суммы налога. Справедливы ли требования налоговой инспекции?

Ответ: если бы Ц.и Ф. осуществили продажу своей доли квартиры отдельным от С. договором купли-продажи, то требования налоговой инспекции можно было бы смело оспаривать в судебном порядке. Основания для этого следующие: Действительно положениями пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Однако при применении указанных положений закона в настоящее время необходимо учитывать правовые позиции, высказанные Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 13.03.2008 г. N 5-П по делу о проверке конституционности положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с выводами, изложенными в пункте 4 мотивировочной части Постановления, Налоговый кодекс не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.

Применительно к Санкт-Петербургу это означает следующее: - владельцы комнат коммунальных квартир, как правило, являются участниками общей долевой собственности на квартиру в целом с определенным порядком пользования квартирой, предусматривающим закрепление в их пользовании конкретной комнаты. Однако с учетом правовых позиций, изложенных в указанном выше Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, комната коммунальной квартиры, занимавшаяся гражданином (гражданами) по отдельному договору социального найма, приватизированная независимо от других помещений той же квартиры и используемая в связи с этим в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, должна быть в целях налогообложения приравнена в выделенной в натуре доле квартиры. Иной подход ставил бы в неравное положение в сфере налогообложения граждан, проживающих в Санкт-Петербурге и в других субъектах Российской Федерации.

Что это означает применительно к продаже доли Ц.?

1.ЖК РФ объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части1 и2 статьи 15), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (часть1 статьи 16). Таким образом, две комнаты, занимаемые Ц. и Ф., являются самостоятельным объектом жилищных прав

2.При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит. Судебная практика С-Петербурга исходит из того, что комната в коммунальной квартире приравнена к выделенной в натуре доле квартиры. Таким образом, комнаты, занимаемые Ц.и Ф., являются выделенной в натуре долей квартиры.

3. Имущественный вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры. Это условие не подходит для Ц., поскольку она осуществила продажу своей доли по единому договору купли-продажи с С. Но в данном случае условие из п.2 «При реализации по одному гражданско-правовому договору…» вступает в противоречие с условием из п.3 «если самостоятельным объектом договора купли-продажи…».

На первый взгляд, случай Ц. не подпадает под условия, при которых ей с дочерью должен быть предоставлен налоговый имущественный вычет на сумму 1.000.000руб. Но мы уже упоминали, что не допускается неравное положение граждан в сфере налогообложения. Выходит, если бы Ц. осуществила продажу своей доли отдельно от С. (отдельным договором купли-продажи), то получила бы вычет на полную сумму (конечно со своей дочерью Ф.) А осуществив ту же сделку продажи доли совместно с С., она уже имеет право только на частичный налоговый вычет. Полагаю, что ключевыми словами в данном случае являются «при реализации по одному гражданско-правовому договору» из п. 2. По крайней мере, возникает весьма любопытный прецедент в судебной практике.

Конечно же, подробное изучение документов Ц. помогло бы прийти к более категоричному выводу. Но это необходимо сделать на целевой консультации у адвоката по налоговым спорам.

Контакты

190031, С-Петербург, пер. Гривцова, 11 Тел.(812)310-46-26
Факс (812) 310-4827
Моб. Телефон 907-41-71
E-mail: vasilikonor@mail.ru

Новости

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ ПОЛИТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА 2011 ГОД И НА ПЛАНОВЫЙ ПЕРИОД 2012 И 2013 ГОДОВ

Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов (далее – Основные направления налоговой политики) подготовлены в рамках составления проекта федерального бюджета на очередной финансовый год и двухлетний плановый период.