Адвокат

Коновалов Василий Михайлович

Коллегия Адвокатов «Защита пациента при оказании платных медицинских услуг» Коновалов и Ко

Телефон 907-41-71


Высококвалифицированный специалист со стажем адвокатской работы 15 лет. Председатель Коллегии Адвокатов «Защита пациента при оказании платных медицинских услуг» Коновалов и Ко».
Санкт-Петербург, Сенная площадь, дом 13, лит. А.
Регистрационный номер в реестре адвокатов Санкт-Петербурга 78/3693, удостоверение № 2811, выданное Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по С-Петербургу и Ленинградской области.

  • Задать вопрос юристу или получить консультацию адвоката онлайн срочно

Юридическое заключение по долевому участию в строительстве

Исходные данные: Дольщиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома (далее – Договор) от 00.00.2008 года с коммерческой организацией (далее – Застройщик). В договоре указан плановый срок окончания строительства – первый квартал 2009 года. При этом в договоре указано, что срок действия договора продлевается при переносе планового срока окончания строительства. Фактически разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было подписано и утверждено 00.00.2011года. Договором предусмотрено, что Застройщик обязан передать квартиру Дольщику в течение трех месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан 00.00.2011года. Дольщик считает, что дом был сдан в эксплуатацию позже установленного договором срока и, соответственно, квартира была передана дольщику на 2 года позже срока, установленного договором.

Вопросы: Дольщик спрашивает, что он может взыскать с Застройщика за просрочку исполнения обязательств. В том числе поставлены вопросы о возможности взыскания с Застройщика: неустойки; процентов за пользование чужими денежными средствами; упущенной выгоды. Дольщиком также поставлены дополнительные вопросы о возможности взыскания с Застройщика: процентов по коммерческому кредиту или договору займа; процентов на сумму предварительной оплаты по договору; взыскания убытков.

Предоставленные для составления юридического заключения документы: Договор долевого участия в строительстве жилого дома от 00.00.2008года; разрешение на строительство от 00.00.2008года; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 00.00.2011года; проектная декларация; акт приема-передачи квартиры от 00.00.2011года.

Юридическое заключение:

Из представленных документов следует, что разрешение на строительство жилого дома было выдано 00.00.2008года, В соответствии с требованиями ст. 27 Федерального Закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Поскольку разрешение на строительство жилого дома, в котором была предоставлена квартира Дольщику, было выдано 00.00.2008года, значит, на данный договор распространяется действие Федерального закона № 214 – ФЗ. Поскольку специальный закон предусмотрел правоотношения, складывающиеся при заключении договоров долевого строительства между Застройщиком и дольщиком – гражданином, то нормы этого закона являются приоритетными по отношению к другим правовым нормам.

В соответствии с п.9 ст. 5 Федерального закона № 214 – ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Если Застройщик допустил просрочку по исполнению своих обязательств, то он обязан выплатить Дольщику неустойку за нарушение срока исполнения обязательства на основании п.2 ст. 6 Федерального закона № 214 – ФЗ «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере». Таким образом, возможность взыскания неустойки (пени) в случае просрочки по исполнению обязательств Застройщика перед гражданином – дольщиком предусмотрена Федеральным законом № 214 – ФЗ.

Что касается возможности взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, то она отсутствует по одной простой причине: Договором предусмотрено обязательство Застройщика передать Дольщику квартиру на праве собственности, то есть обязательства, возникшие между сторонами, не являются денежными, а относятся к числу вещных обязательств. Поэтому за просрочку в передаче квартиры не возникает ответственности по ст. 395 ГК РФ. Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами было бы возможно при том условии, что Договор был расторгнут и Застройщик был обязан вернуть Дольщику ранее уплаченные деньги по цене договора. Но из документов, представленных Дольщиком, следует, что квартира была передана в его владение по акту приема-передачи от 00.00.2011года.

А вот денежная компенсация за причиненный моральный вред подлежит взысканию с Застройщика, поскольку законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей подлежит применению в части, не урегулированной Федеральным законом № 214 – ФЗ. Размер денежной компенсации установит суд, руководствуясь принципом разумности и соразмерности степени причиненного вреда. Особо следует обратить внимание на сроки исполнения принятых обязательств. Статьей 6 Федерального закона № 214 – ФЗ предусмотрена обязанность Застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Плановый срок окончания строительства по Договору был установлен – 1-й квартал 2009года (п.1.1 Договора). Извещений о переносе срока окончания строительства за 2 месяца до истечения этого срока Дольщику не было направлено, также не было заключено соглашения между Застройщиком и Дольщиком о переносе срока окончания строительства, в порядке предусмотренном ГК РФ.

Застройщик обязан передать Дольщику квартиру, указанную в Договоре, по акту приёма-передачи не позднее 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при условии полного взаиморасчета сторон. Застройщик вправе досрочно передать Дольщику квартиру, но не ранее окончания строительства Объекта (п.2.1.6 Договора). Следовательно, квартира должна была быть передана Дольщику не позднее 00.00.2009года. Условие, предусмотренное п. 4.7 Договора «Срок действия договора продлевается при переносе планового срока окончания строительства» не может быть принято во внимание, поскольку не исполнены требования части 3 статьи 6 Федерального закона № 214 – ФЗ об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Фактически квартира была передана Дольщику по Акту приема-передачи 00.00.2011года, то есть Застройщиком допущена просрочка с 00.00.2009года по 00.00.2011года. За нарушение сроков по исполнению обязательств Застройщика перед Дольщиком подлежит взысканию неустойка по правилам, предусмотренным п.2 ст. 6 Федерального закона № 214 – ФЗ. При разрешении спора в судебном порядке судом может быть разрешен вопрос о снижении размера неустойки с учетом п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996года. При решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Что касается дополнительно поставленных вопросов о возможности взыскания с Застройщика: процентов по коммерческому кредиту или договору займа; процентов на сумму предварительной оплаты по договору; взыскания убытков, то в первую очередь следует отметить следующее: гражданин-дольщик приобретает квартиру по Договору для личных потребностей, а не для получения коммерческой выгоды. Поэтому выплаты, предусмотренные Федеральным законом № 214 – ФЗ и Законом о защите прав потребителей носят компенсационный характер. «Эти выплаты являются способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должны служить средством обогащения кредитора, но при этом направлены на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должны соответствовать последствиям нарушения» (Из определения Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2011года № 33 – 8755/2011).

В Договоре, представленном для дачи юридического заключения, не усматривается элементов смешанного договора в соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ. Условия смешанного договора должны быть прямо указаны в тексте договора. В тексте представленного Договора не указано на заключение коммерческого кредита или займа. Необходимость прямого указания этого условия в договоре подтверждается Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998, согласно п. п. 13 и 14 которого для взыскания процентов за пользование коммерческим кредитом в договоре должно быть условие об этом.

Кроме того, Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998 в целом называется «О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ПРОЦЕНТАХ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ.

Уже в первом пункте этого Постановления указано: «Имея в виду, что статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, ГК РФ) предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга».

Из представленного для дачи юридического заключения Договора следует, что Застройщик обязан предоставить Дольщику квартиру, то есть взял на себя вещное обязательство, а не денежное. По этой причине не будут удовлетворены требования по взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами или «процентов на сумму предварительной оплаты по договору» (из дополнительно поставленного вопроса).

Что касается убытков, то они могут быть заявлены в том случае, если доказательства того, что Дольщик потерпел убытки из-за несвоевременного предоставления ему квартиры, будут представлены суду. В качестве таковых убытков могут быть приняты судом доказанные обстоятельства вынужденного коммерческого найма квартиры для проживания Дольщика и членов его семьи в период просрочки Застройщика по исполнению своих обязательств.

Выводы:

  1. Неустойка подлежит взысканию на основании п.2 ст. 6 Федерального закона № 214 – ФЗ с вероятным решением вопроса об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
  2. Проценты за пользование чужими денежными средствами также как и «проценты на сумму предварительной оплаты по договору» (см. доп. Вопросы) не подлежат удовлетворению.
  3. Проценты по коммерческому кредиту или договору займа не подлежат удовлетворению.
  4. Убытки (в виде реальных убытков и упущенной выгоды) могут быть взысканы с Застройщика при доказанности понесенных убытков и их взаимосвязи с просрочкой Застройщика по передаче квартиры Дольщику.
  5. Денежная компенсация за моральный вред подлежит взысканию с соблюдением принципов разумности и соразмерности степени причиненного вреда.

Адвокат _________ В.М. Коновалов

Контакты

190031, С-Петербург, пер. Гривцова, 11 Тел.(812)310-46-26
Факс (812) 310-4827
Моб. Телефон 907-41-71
E-mail: vasilikonor@mail.ru

Новости

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ ПОЛИТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА 2011 ГОД И НА ПЛАНОВЫЙ ПЕРИОД 2012 И 2013 ГОДОВ

Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов (далее – Основные направления налоговой политики) подготовлены в рамках составления проекта федерального бюджета на очередной финансовый год и двухлетний плановый период.