У меня есть три желанья

У меня есть три желанья

Вопрос: Я заключил договор долевого строительства жилого дома с застройщиком. По договору эта организация должна была передать мне права на квартиру в этом доме в 2009году, а на самом деле строительство было завершено только в 2011году. Квартиру я принял по акту приема –передачи. Могу ли я взыскать с застройщика неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами и моральный вред. Ведь организация на целых полтора года позже обещанного вручила мне ключи от квартиры? Можно ли применить закон о защите прав потребителей по процентам?

Ответ: Договор долевого участия в строительстве жилого дома подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального Закона № 214 от 30.12.2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный Закон № 214). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (то есть квартиры) застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Эта мера ответственности предусмотрена ст. 6 Федерального Закона № 214.

Этим же законом предусмотрена возможность двусторонним соглашением между сторонами изменить срок завершения строительства. На практике застройщик почти всегда использует эту возможность изменения сроков сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию. Если дольщик — гражданин подписал такое соглашение, то суд отвергнет требования о просрочке по передаче прав на квартиру дольщику. Судебная практика Санкт-Петербурга исходит из того, что при возникновении и доказанности нарушения сроков передачи строящегося жилья дольщику — гражданину взыскивается предусмотренная Федеральным Законом № 214 неустойка.

Вести речь об одновременном взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами – нереально. Дело в том, что при договоре долевого участия в строительстве жилого дома возникает так называемая природа вещных отношений с дольщиком. Ведь застройщик обязан передать ему конкретную вещь – квартиру.

А взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами подразумевается при условии, что вернуть дольщику должны деньги. Такое возможно тогда, когда договор долевого участия расторгнут и застройщик обязан в силу требований ст. 9 Федерального Закона № 214 вернуть деньги внесенные дольщиком по договору. Если застройщик допустил просрочку по срокам возврата денежных средств, то имеет смысл потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в судебном порядке.

Ну и наконец – о компенсации морального вреда. Безусловно, гражданин-дольщик имеет все права, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, ведь приобретает он квартиру для личного пользования. Но реализовать свои права, предусмотренные указанным Законом, он может в том случае, если квартира, переданная ему в пользование (собственность) имеет строительные недостатки и это отражено актом приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик имеет право требовать взыскания неустойки в размере 3-х процентов за каждый день просрочки по устранению указанных недостатков и денежной компенсации за причиненный моральный вред. Конечно, застройщик может уклоняться от подписания акта приема-передачи квартиры с недостатками. Но по этим частностям исполнения договорных обязательств по долевому строительству лучше всего будет обратиться к адвокату по имущественным спорам. Ведь юрист, специализирующийся по имущественным (жилищным) спорам должен будет оказать вам конкретную помощь по конкретному договору долевого строительства.